【镇江房产新政】北京业主自管难题不断 政府介入面临利弊选择


发布时间:2020-09-27 14:12:46 阅读量:325 作者:爵立

“召开临时业主大会形成决议非常困难,时间上大概要三个月镇江房产新政;对于罢免业委会的议题,一旦进人表决,很容易出现对峙,对于解决目前混乱状态只会雪上加霜。”蔡若焱的建议是,仅针对解决目前混乱秩序状态的方式征求意见。

北京市昌平区北七家镇名佳花园业主委员会(以下简称业委会)实行自管,并解聘物业。两天后,业主们发现小区生活乱了套。大量业主责备业委会对自管准备不足,20%业主要求解散业委会,废止自管决议。拥有5000多住户的庞大小区正常生活秩序已经丧失,此时,政府应否介入?

介入不仅有合法性问题,还有费用问题,持续时间问题。譬如,如果政府亲自指定某一公司暂时接管小区,业主会交纳由政府与该公司约定的费用吗?很难。

6月底至9月底,本报记者持续对这一事件进行了追踪采访。

1 小区乱了

按照业主决议、按照约定时间,2008年6月20日,已服务北京市昌平区北七家镇名佳花园8年的信科物业如期、痛快地离开了镇江房产新政。

然而,该小区此前酝酿多时的自管模式尚未如期奏效,5000余户的庞大起来:四处堆着发出臭味的垃圾,门口没了保安,汽车乱进。

6月22日,名佳花园小区各个居民楼门口都贴着信科物业公司的通告:现在业委会连续两次告知我公司于2008年6月20日前必须办理移交手续并撤离小区,理由是小区已有2910户业主签名,同意让业委会“自治管理小区及解聘物业公司”,物业决定6月20日撤离小区,并将名佳花园所有服务项目移交业委会,物业保留诉讼权。在小区公告栏还贴着一封物业6月19日给业委会的回函:自21日起停止本小区的一切服务。

为什么不续聘物业公司?据一位业主介绍,矛盾源于物业费。名佳花园小区有100多栋住宅楼,5400余户居民。物业费根据人住时间、楼盘开发时间的不同,分为0.65元每平方米和0.9元每平方米两种。交纳0.65元物业费的业主在物业维修时要被收取维修费,而0.9元的住户则不被收取。

“物业费问题只是原因之一,另一个原因是小区已准备自治。”据一位业主透露,从今年3月起,小区业委会便开始了自治准备,且已有2910户业主签名《自治决议》,同意让业委会“自治管理小区及不续聘物业公司”。不过,据一位不愿意透露姓名的业主介绍,业委会在征询民意的过程中,意图并不明显,“业委会去我家问时,只提了下调物业费的事,没提罢免物业的事”,“他们设计的征求意见表,关于下调物业费的字体很大,下面有小小的一行才是关于小区自管的,不续聘物业也没提,大家被他们糊弄了”。

物业撤离之后,小区的诸多管理无人接手。公开表示“已经聘请了10多位专业维修工,但仍忙不过来,正在准备召开业主大会,到时决定是继续自治还是聘请新物业”的业委会宋主任成了众矢之的:

“这么大的小区,10多位维修工,够用吗?”“当初,业委会让业主们同意业委会自行管理,有严重的程序瑕疵。”

……

很快,小区公告栏贴出了“名佳业主坚决要求罢免业委会”的告示,署名为“名佳花园广大业主”,措辞激烈抨击业委会,要求停用业委会公章。

7月30日,三位热心此事的业主来到北七家镇政府,请求政府协助指导。这些被政府称为“业主代表”的业主告诉记者:“老宋不再回来住了,也不接电话了。打电话给其他业委会成员,都推辞不管。物业走了,业委会也当逃兵了,我们5000多住户的生活秩序,怎么恢复?”

2 谁帮小区渡过难关

业主代表向北七家镇政府副镇长庄为民表达了20%业主要求召开临时业主大会的愿望,并准备了三个议题:表决罢免业委会,表决否决《自治决议》,请求政府给予指导。

“如果这么设计议题,就算开了临时大会,小区的生活秩序问题还是解决不了。”庄为民认为,目前最紧要的,是要有一个够格的物业服务机构暂时把这个庞大的小区“管”起来。

政府介人,面临的第一个问题便是:小区目前的自管状态是业主共同决定的,政府有权改变这种状态吗?从内容上讲,政府的思路(物业公司代管)与业主自主决议的决定(自管)是不同的、相互矛盾的。“还有费用问题,政府公共服务投人不能针对某一小区,小区居民要为针对自己的物业服务埋单。”庄为民担心,如果不征求业主意见,业主可能会说,你们定的收费标准,凭什么我就得执行?

怎么办?镇政府左右衡量,还特地请来了海淀区和谐社区中心的专家蔡若焱。“按照物权法和物业管理条例的规定,对于物业管理中出现的重大事项,可以召开临时业主大会征集意见,形成决议;也可以就该议题单项征集意见,若获得过半数业主签字,效力可视同业主大会决议。”

两种方式各有利弊。

解决混乱状态的唯一办法是找到一家够格的物业公司,马上把小区“管”起来。庄为民考虑到政府并无应急的物业队伍,一时又无法找到其他物业公司前来接手(客观上,如此低廉的物业收费,很难让物业公司产生兴趣),“只能与老物业沟通让他回来”。

请老物业回来,政府亦有把握。接下来的问题是,政府如何引导才能合法合理?进一步讲,政府能否在这个仍旧属于业主自治的问题上,明确地提出引导性意见。

蔡若焱认为这是完全必要的。“‘让原物业回来工作,一直到名佳花园物业管理自治完成之日’,政府就要引导业主代表用这样明确的话语征求意见,以切实解决问题。在混乱时刻,政府不能观望,如果政府没有一个旗帜鲜明的态度,业主也会无所适从,如果政府不能拿出指导意见来凝聚绝大多数中间派,支持或反对都难过半。”

庄为民表示认可,毕竟最终的决定权在业主,这样的引导并无违法之嫌。

3 难题不断 尚有隐患

从政府的角度看,蔡若焱的方案是最理想的。但是,当庄为民代表政府向业主代表提供上述方案时,他们并不同意。

业主们不能接受业委会继续存在,不能忍受那个自治决议继续存在,他们坚持要召开临时业主大会,坚持要针对罢免与否决议题进行投票。当然,政府提出的“为解决混乱状态,让老物业暂时接管的方案”,他们表示认可。业主们提出:可以三项议题一起表决。

这又给政府出了一道难题。

罢免业委会成员与否决自治决议,是毫无争议的小区自治事项,在庄为民看来,政府无权插手这些事情;而事实上,政府也只针对了“为解决混乱状态”,在让老物业暂时接管的表决议题上进行了引导,所以,将三个不同性质的议题一起表决,肯定不妥当。

思来想去,庄为民决定从投票票面设计上确保合法:两张投票纸,一张写上业主们提议的两个议题,一张是政府引导的一项议题。庄为民说,业主自治范围内的两个议题怎么设计用语,我们完全不插手,政府引导的一项议题,我们建议其明确写上“请原物业回来,继续按照原标准收费,收费自8月20日起算,直到小区业委会聘请新物业为止”。结果,业主代表痛快地答应了。

投票自8月1日起,到17日结束。开始时,在小区内开设投票箱,等待业主自发投票;后来,业主代表、居民委员会成员、楼门长挨家挨户上门收票,最大限度地确保时间消耗小、参与范围高。20日结果公布:三项议题均获得通过。接下来,老物业如期回来,业主生活逐渐恢复正常。至此,名佳花园危机似乎已成功化解。不过,一位多年参与业委会工作的律师告诉记者,其中尚存隐患:

根据临时业主大会决议镇江房产新政:原物业回来工作,直到小区业委会聘请新物业为止。可目前,小区业委会已遭罢免,这种状况下,很难再有人愿意出来组建新的业委会,这可能意味着信科物业将无限期地临时接管下去。

虽然还是老物业,但它此时在小区的地位,已经不比从前,随时可能撤退,因此收物业费、取暖费等等工作肯定难上加难。如果有一天,他们无法承受过低的物业费,一定会提出调高物业费,届时可能又是一场免不了的纷争,也可能会是一次无法再挽回的退出。可以想见,目前这种临时稳定的状态,也许不会太久。

还有一处隐患。据小区业主介绍,前任业委会老宋在临时业主大会召开期间露面几次,声称大会违法,还带来了几名保安,试图驱散大会,并发生了肢体冲突,最后惊动了警方。之前,他们垫费维持了两个多月的物业自管,保守估计也至少发生了十万元以上的费用,他们目前也在收费,可以想象,很可能收不上来。(王丽丽)

业主 政府 业委会

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网友评论:

来自富锦的网友说:评论时间:2020-09-27

人生在世,事业为重。一息尚存,绝不松劲。回复


来自樟树的网友说:评论时间:2020-09-27

当今社会,物欲横流,弱肉强食。在人性与道德的激烈竞争中,我们渐渐遗失了最初的美好,逐步迷失了纯真的本性。任孤单与落寞在回忆的小河里轻吟浅唱,岁月安静的流淌,我们却再也寻不回那个梦开始的地方。回复


来自新密的网友说:评论时间:2020-09-27

清醒了岂能再昏睡,觉知了岂能再愚昧,当华美的叶片落尽时,生命的脉络便曆曆可见。回复


来自肇东的网友说:评论时间:2020-09-27

喜怒哀乐,牵着年轮的手,永无停止的前行,是健康,是平稳,把这几种原生态最本质的东西,拧成了一股绳,拴住了心脏当做纸鸢放飞,一跃升空,看见了天空的蓝,看见了大地的绿。回复


来自安阳的网友说:评论时间:2020-09-27

你的感情,是一个简单的自然指数,你要微分几次都可以,不变的,始终不变……假如你喜欢,也可以积分,不过会多出一个常数来,而那个常数等于——我爱你。回复


来自北宁的网友说:评论时间:2020-09-26

大多数人的努力程度之低,根本轮不到去拼天赋。说是有一个调查实验,问:如果数学不好,能不能学好计算机程序处理等东西。结果百分之七十多的人选了不能。然后一个教授就总结了这一句话。回复


来自登封的网友说:评论时间:2020-09-26

爱,不是寻找一个完美的人,而是学会用完美的眼光,欣赏一个不完美的人。回复


来自晋江的网友说:评论时间:2020-09-26

不是因为有了希望才坚持,而是因为坚持才有了希望;不是因为有了机会才争取,而是因为争取了才有机会;不是因为会了才去做,而是因为做了才能会。回复


来自通化的网友说:评论时间:2020-09-25

越是兵荒马乱的年纪,越容易遇到让你落荒而逃的人。回复


来自雅安的网友说:评论时间:2020-09-25

少年时代,要有礼赞生命的感恩;青年时代,要有自觉信念的价值;壮年时代,要有活水源头的精进;老年时代,要有愉悦生活的平静。回复


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