【大连金州房产地址】楼市调控长效机制应实现“三个取代”


发布时间:2020-12-04 07:36:27 阅读量:5743 作者:宜磊

长效机制要具有可置信性大连金州房产地址

过去10年,除了2004年下半年至2005年上半年、2008年下半年至2009年上半年,以及2011年下半年至2012年上半年等时期住房价格出现过短暂回调外,其他时期房价都一直保持较快增长态势。尽管根据国家统计局数据测算的结果显示,全国住房价格过去十年仅仅翻了一倍,但由于住房的异质性,实际住房价格上涨幅度要远远超过官方数据。不过,即便是10年翻一倍的房价涨幅也意味着楼市投资回报率不仅远远战胜通货膨胀和债市,而且也远远战胜股市和大宗商品市场,这使得社会资金在2012年下半年以来再次集中涌向房地产市场。

很明显,2003年以来房价上涨主要受到上世纪80年代初“婴儿潮”一代置业成家,以及农村人口向城市加速转移带来的刚性需求的支撑。刚性需求的膨胀,逐渐推升起房价上升的大浪,投机性需求随之跟进鼓吹起楼市泡沫,而且浪越大,泡沫越大。但随着楼市泡沫膨胀,房价逐渐脱离刚性需求者的承受能力,从而使得大浪最终会消退,而大浪一旦消退,泡沫也将破灭。随着2015年前后人口老龄化和资本可兑换时代的到来以及城镇化进程的放缓,房价就可能会面临持续回调的风险。

在这种情形下,建立楼市长效调控机制的出发点,已经不是控制当前阶段房价新一轮快速上涨,也不是在未来再次出现楼市持续回调时再次积极救市,而是要确保楼市政策的可置信性,给予投资者一个稳定的预期,削弱投机型需求的动力,使房价回归其长期合理中枢水平。毕竟一旦投资者预期紧缩性楼市调控政策最终会因为房价的持续下跌而取消,甚至转变为刺激房价上涨的政策,紧缩性调控政策就变得不具有可置信性。由于房地产市场上的信息不对称问题比较严重,楼市政策一旦变得不具有可置信性,即便政府本来是想使房地产市场处于低房价均衡状态,但却最终得到一个高房价均衡状态的结果。

在过去10年中,房贷首付比例、土地出让金首次缴纳比例、住房营业税免征期限、住房贷款利率等都随着住房价格的涨跌而调高或调低,这无疑使得投资者确信政府为了确保经济增长以及维护土地财政体制,并不希望房价下跌。在楼市刚性需求并没有释放殆尽的情况下,投资者显然可以放心大胆地投资楼市以攫取高额收益了。更何况由于政府掌握着土地、电力、煤炭、石油、国有企业等大量经营性资产,足以控制楼市甚至整体经济走势,投资者所需做的不是主动对经济形势进行判断,而是准确揣摩政府意图或者政府对经济形势的判断。既然政府政策意图对投资者具有决定意义的影响,政府所要建立的楼市长效调控机制就应该真正体现政府意图,并且一以贯之地执行下去,使其具有可置信性,这才能避免楼市大起大落,保持楼市合理平稳发展。

长效机制应实现“三个取代”

毫无疑问,政府既然为了促进经济转型而宁可牺牲经济增长,显然也不会因为房地产对经济增长的巨大拉动作用而任由地产泡沫膨胀,从而使得经济增长方式长期得不到转变。现阶段,政府显然是要果断祭出楼市长效调控机制。既然是一种长效调控机制,就应该具有长期性、一致性和可置信性,消除政策上的短视性、随机性和欺骗性,避免楼市调控政策的朝令夕改以及政令不行。为此,楼市长效调控机制应当实现“三个取代”:一是房产税取代限购令;二是竞争性土地供应取代垄断性土地供应;三是市场化调控取代行政性调控。

首先,尽快将房产税试点范围扩大至全国,且房产税试点范围扩大要与取消限购令同步推进。住房限购令与放松管制取向改革是背道而驰的,且推出伊始就被投资者预期为一种短期政策。在房价最终会因限购令的取消而再次上涨的预期作用下,限购令效果并不尽如人意,更何况限购令还被投资者通过离婚、借用他人名义购房等方式规避,带来许多社会问题。而房产税的征收可以有效化解土地财政体制下,地方政府试图通过调整土地供应来推高地价和房价的冲动。在拓展地方政府税收来源的同时,还把地方政府引导到着力加强生态环境和人文环境建设上来。尽管房产税具体规定由地方政府制定,但中央政府应在税率、征收范围等方面做到全国统一,并且要求地方政府不得随意调整房产税条款,以避免不同城市楼市的冷热不均。

其次,尽快在全国范围内推出集体土地流转制度,择机赋予农民土地永佃权,同时根据住房需求情况而不是土地价格情况分批次集中土地,打破土地市场上的政府垄断。如果地方政府还继续垄断土地供应,那么他们将继续通过调整土地供应数量方式来操纵土地价格。且在土地财政体制之下,地方政府也有很强的意愿推高土地价格。因此,应当尽快推出集体土地流转制度,赋予农民土地永佃权,同时根据住房需求情况和“占一补一”土地政策要求,敞开口子大量供应土地,并建立土地二级市场流转制度,打破土地市场上地方政府垄断土地供应的格局,让市场力量在土地市场上发挥主导作用。

最后,明确楼市调控转向市场化的间接调控,不再实施限购令、限贷令、房贷首付比例调整等非市场化的手段。这就是说,政府应该明确表示土地政策、房贷政策、地产税收政策等不会随着房价涨跌而调整,而且要果断放开住房贷款利率管制,以及保持保障性住房开发力度,让投资者明确认识到政府不会因为地产市场价格的调整而再次采取行政性手段救市,且政策将是一以贯之的,不会再因为楼市的调整而朝令夕改。要让投资者相信政府不再会为投资者的决策失误买单,投资者应当为其投资决策风险自行承担责任,以期消除投资者在楼市上的冒进行为。这样一来,楼市将逐步回归其长期合理中枢水平附近。

方正富邦基金首席策略师 崔永大连金州房产地址

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四季度开始后,房地产的供给也将再次达到了一个新的高潮,新的预售楼盘将大量涌现,新开工面积的增幅也达到了一个反弹的高点,在成交量的回落下,存货上升的压力再次降临。

(表格提供:亚豪机构市场研究部,仅供参考,以开发商实际信息为准)

法院经过研究,认为对于马军这种一边住着豪宅一边叫嚷没钱、只要享受却不履行义务、不讲诚信的人,应当采取坚决措施。

眼下销售量便是开发商的“生命线”,从北京市房地产交易网得到的最新统计数据显示,北京住宅成交量开始明显反弹,截至11月16日,11月份北京新房日均成交量达623套,达到近3个月以来的最高峰值,环比增长约两倍以上。对于已经被长期看空的楼市来讲,这个数字着实让不少开发商为之精神一振,在2008年进入尾声之际,似乎听到了“春天”脚步的临近。

浙江省各主要城市发布的数据则显示,房地产的销售和价格接近历史高点。以杭州市区房屋销售价格为例,5月环比上涨0.7%,其中新建房销售价格环比上涨0.6%,二手房价格环比上涨1.1%。在新建房成交量方面,杭州市5月单月成交面积169.86万平方米,已接近2007年12月(186.24万平方米)的历史最高点。1至5月,全市实现商品房销售面积412.73万平方米,较去年同期增长72.5%。与此同时,截至2009年4月,浙江省四大国有银行个人按揭房贷规模为2218.82亿元,比2008年底增加127.5亿元。据了解,浙江省四大国有银行的个贷额度大约占全省的一半左右,全省新增个贷规模应该在260亿元左右。

住房价格 楼市 时期

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网友评论:

来自兴义的网友说:评论时间:2020-12-04

我们都很好,可惜时间不凑巧。回复


来自滨州的网友说:评论时间:2020-12-04

有你的时候下雪都不觉得冷,自己一个人的时候,晴空万里却觉得萧瑟。回复


来自黑河的网友说:评论时间:2020-12-04

那个你以为毫不在乎你的人,在聊天窗口写满了想对你说的话,那个果断拉你进黑名单的人,在另一个地方悄悄地关注着你的喜怒哀乐,这些你都不知道,或许,只是假装不知道。回复


来自襄阳的网友说:评论时间:2020-12-04

过多宽容会导致放肆,过多善意会招来欺瞒,情场如此,职场如此。回复


来自东阳的网友说:评论时间:2020-12-04

看一回凝静的桥影 数一数螺钿的波纹 我倚暖了石栏的青苔 青苔凉透了我的心坎 月儿你休学新娘羞 把锦被掩盖你光艳首 你昨宵也在此勾留 可听她允许今夜 来否回复


来自武安的网友说:评论时间:2020-12-03

记住的,是不是永远不会消失?我守护如泡沫般脆弱的梦境,快乐才刚开始,悲伤却早已潜伏而来。回复


来自海城的网友说:评论时间:2020-12-03

希望有人懂你的低头不语,小心翼翼守护你的孩子气。回复


来自开远的网友说:评论时间:2020-12-03

守护一个人需要太大的勇气,也许没有山盟海誓,但只要诚心正意,也可以生死相依。两人走到最后,往往就是一个靠,你依靠我,我依靠你,走过生命的晴天和雨季。回复


来自成都的网友说:评论时间:2020-12-02

白头偕老这件事其实和爱情无关,只不过是忍耐。但忍耐却是一种爱,所以,真正爱你的人,其实就是愿意一直忍耐你的人。回复


来自吉安的网友说:评论时间:2020-12-02

路还长,别太狂,以后指不定谁辉煌。回复


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