【太原家诚房产】碧桂园2014销售额1288亿 白银时代更看重现金流


发布时间:2020-12-02 18:10:27 阅读量:61939 作者:宇洋

然而,受马航失联事件的影响,2014年碧桂园的海外销售逐渐回归平淡,截至11月份,其海外的销售业绩仅为39太原家诚房产.4亿元,与前一年近70亿元人民币的合同销售业绩的辉煌相去甚远。到了年末,集团高层更对年初定下的海外业务目标下调至“五年内占集团总资产比例不超过10%”。

2014年楼市分化严重,60%房企未完成销售任务。而碧桂园集团共实现合同销售金额约1288亿元,同比增长21.5%,超额完成年度目标,无疑是其中的佼佼者。CFP供图

日前,碧桂园发布了2014年的业绩公告,集团共实现合同销售金额约1288亿元,同比增长21.5%,在超额完成年度目标的同时,销售楼款现金回笼也首度突破千亿大关。

随着国内房地产业从“黄金时代”进入“白银时代”,整体面临着成本上涨、毛利下滑、资产负债率上升的“新常态”。“在合法合规、资金安全的前提下,我们首先追求利润总额持续快速增长。”碧桂园总裁莫斌日前表示,除了整体规模,能够维持企业资金链条的只有快周转,这也是当前房企在行业下行时期的普遍选择。

从2014年披露的业绩报告来看,碧桂园的资本结构有所优化、融资成本有所下降、融资渠道愈趋多元化,但整体盈利能力下滑、负债率持续上升,也让碧桂园必须直面从规模扩张到质量为王的考验。

策划/统筹:王基国

撰文:南方日报记者 罗湛贤

融资成本下降全年融资逾百亿

公告显示,2014年碧桂园全年共实现合同销售金额约1288亿元人民币,同比增长21.5%,完成全年合同销售目标且创历史新高;销售楼款现金回笼约1058亿元,首次实现现金回款过千亿。“规模已经不是碧桂园的核心问题,还要从负债、存货、现金流、毛利率水平等方面考量,怎么才能对良性发展更有利。”碧桂园集团副总裁程光煜曾强调。

无独有偶,就在万科多年销售第一的位置被绿地超越的消息甚嚣尘上之时,万科总裁郁亮却表示,公司更看重销售回款,2014年万科已完成了2000亿元的回款目标。

“这对于大型房企的资金安全非常重要,因为只有拿到钱,你的现金流才充盈,有足够的现金回笼才能用更多钱去再度投资运作。”广州知名房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示,与以往单纯注重签约数量不同,近几年一些大型的房企开始注重到账的营业收入,“无论是万科还是碧桂园,其业绩数据的水分都越来越少。”

在莫斌看来,在整体市场下行的情况下,碧桂园的“双千亿”业绩颇具含金量。他认为,除了整体规模,能够维持企业资金链条的只有快周转,这也是当前房企在行业下行时期的普遍选择。

事实上,自去年初引入中海地产前财务总监吴建斌担任首席财务官,碧桂园的财务和资本结构得到明显优化,不仅加权平均融资成本下降为8.23%,为近3年来的最低值,而且全年从资本市场融资逾百亿元,位居各大民营房企之首。其中,首次通过供股交易募集约4亿美元,还成功完成历史首次的境外银团贷款,筹集高达45亿港元贷款,打破了内地房企首次募集海外银团贷款的最高纪录。

负债率上升、毛利率下滑规模扩张难以为继

虽然融资手段渐趋多元,但碧桂园债务负担却有增无减。据其去年发布的公告显示,上半年债务净额从2013年末的296亿元上升到331亿元,同比更上升37.3%。虽然中期负债率有所下降,但这主要归功于4月及5月发行的30.9亿元永续债。

“若将永续债从少数股东权益放回至债务,负债率则上升至70.0%,同比上升12.1%个百分点,相比2013年年末上升5.7个百分点。”CRIC研究中心分析师朱一鸣表示,永续债虽能短暂性降低公告的负债率,但其偏高的利率将增加公司财务支出负担,令公司日后不得不赎回,并将款项重新归类于债务。

“目前公司的融资利息还大于8%,我们计划在未来两年内降低到4%—5%。”以稳健著称的吴建斌,到任CFO不久后便确立了净借贷比率低于70%的负债红线,以及保持可动用现金占总资产比例高于10%的两项硬性指标。

此外,以郊区大盘、快速开发、走平价路线为主要特征的碧桂园,也需直面急速扩张后,盈利能力下滑的现实。

据其对外公布的业绩报告显示,2014年上半年的毛利率为28.6%,同比下降5.3%,而2012年上半年该数据为41.5%。对于毛利率的下降,吴建斌解释,一是行业整体毛利水平呈下降趋势;二是平均单位土地成本有所上升。

莫斌则表示,公司更看重总利润额和资金回报率。“利润率在行业进入白银时代后会逐步降低,但是如果利润总额也降低的话,企业的发展是有问题的。如果没有降低,说明是良性的”。

在韩世同看来,随着国内房地产业从“黄金十年”进入“白银时代”,当前大型房企更应看重经营的质量,而不是单纯追求规模,要实现从规模扩张到质量为王的转变。

碧桂园后千亿时代的转型探索——

深耕区域市场 拓展电商渠道

■纵深

1288亿元,对正处于国内房地产业从“黄金时代”向“白银时代”转变风口的碧桂园而言,是一个不俗的成绩。

这是继一年前以“黑马”姿态闯入房企“千亿俱乐部”后,再次实现的逆势持续增长。刚刚过去的2014年,在国内房地产业整体迈入成本上升、毛利下滑、资产负债率提高的“新常态”下,碧桂园悄然开启了“后千亿时代”的转型探索,但其成败得失几何,还有待进一步观察。

推行“合伙人制”向区域经营放权

2014年的最后一个月,碧桂园再次创造了一个业绩纪录。

数据显示,12月份碧桂园完成合约销售金额高达248.42亿元,为全年单月最高业绩,成功完成年度目标,表现出极强的冲刺能力。

而去年第四季度才推出的“同心共享”合伙人制度,则被视为大幅拉升业绩的重要推手。

所谓的合伙人制,即碧桂园今后所有新获取的项目均采取跟投机制,项目经过内部审批定案后,集团投资占比85%以上,员工可跟投不高于15%的股权比例,共同组成项目合资公司。“‘同心共享’计划面向所有员工,同股同权,合伙经营。员工不再是纯粹的打工者或者职业经理人,而是企业的运营者和文化的传承者。”在2015年的新年致辞中,莫斌如是表示。

此次推出的“同心共享”计划,其实是“合伙人制”的升级版。在此之前,万科、绿地、龙湖等房企龙头均不同程度试水合伙人制度。不过,碧桂园版的“合伙人制”与万科的跟投制度存在不少差异。

此外,“合伙人制”的推出也被视为碧桂园开启新一轮管理改革的起点。据悉,从2013年开始,碧桂园就逐步向区域放权,增强区域公司拿地、开发、销售的自主权。今年碧桂园将对内部区域划分进行优化整合,今后将形成“总部-区域-项目”的三级管控体系,管理完善、发展潜力巨大的区域将合并弱小区域,做强区域的战略已如箭在弦。

有业内人士指出,随着房地产进入“白银时代”,开发商的出路必须深耕细分市场,延伸服务和商业模式,才能保持竞争力,这要求其经营决策要更贴近区域需求。

多元布局市场调整海外战略

推进管理模式变革的同时,碧桂园也悄然开启了多元化的市场布局。

在稳守华南“大本营”的基础上,碧桂园一直注重在内陆市场的跑马圈地。但与以往主推郊区大盘、走三四线城市的路线不同,去年,首次携九龙湾项目低调进京,并宣布启动“环北京攻略”。

“随着中国城镇化的快速推进,原来碧桂园的主攻区域由远郊变近郊,由近郊变城区,土地成本快速上升,有必要开发一些新产品来提高其附加值。”韩世同评价称。

与大举进军内地几乎同步的,还有对海外市场的扩张。作为国内房企出海的首批“吃螃蟹者”,去年年初,碧桂园就曾公开表示,未来3-5年,将逐步形成省内、国内、海外“三分天下”的市场布局。

“国内房企往海外投资肯定是一件好事,但海外的布局更多都是跟着国际关系走,哪个国家与我们关系密切,就瞄准商机及时切入太原家诚房产。这也决定了房企在海外不可控的因素较多。”曹绍林坦言,目前国内房企在海外的市场目标尚不十分明朗,仍有待进一步观察。

“用互联网思维做营销”太原家诚房产

万科联手阿里在网上卖房,与百度战略合作成立商业地产策略联盟;万达着力构建覆盖衣食住行全方位的O2O平台等一系列迹象均表明:房企主动拥抱互联网已成新趋势。而在这股浪潮中,碧桂园的表现也颇为活跃。

首先碧桂园开创了房企微信营销的先河。目前旗下所有项目均开通官方微信,已形成强大的自媒体营销矩阵,拥有近千万的活跃粉丝。去年10月上线的“凤凰通”微信平台,更被视为整合线上线下渠道,开启了新一轮“全民营销”。

去年“双十二”期间,碧桂园将售楼部直接搬上了淘宝、京东,为旗下的兰州、南京、沈阳等多个城市的项目开设网店,开拓电商渠道。

其次是与清华控股旗下的一家P2P平台企业合作,试水互联网金融。此外,碧桂园首个进京项目——九龙湾也与搜房网合作推出“众筹”房源。在今年碧桂园集团的新年致辞中,莫斌更明确提出,要用“互联网思维做营销”。

“传统的房地产营销路径如今似乎越走越窄,但从互联网的角度去看,其实市场还可以再扩大。”曹绍林认为,互联网思维对于房企而言,其实是方向性的引领和营销方式的创新,但目前尚未形成可以奉为圭臬的规则,更多是“八仙过海,各显神通”。

“与互联网结合不一定能找出一条好的出路,但不与互联网结合就肯定是死路一条。”韩世同认为,今后房企与互联网结合将加速对各类资源整合,不单只是卖楼,要实现从开发商向运营商甚至是金融服务商等方向转变。“这也是为何碧桂园要跨界涉足互联网金融领域。”

碧桂园 白银时代 集团

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网友评论:

来自信州区的网友说:评论时间:2020-12-02

所以重要的在于养成和保持一个活泼无碍的心灵境地,利用天赋的身与心的能力,自觉地尽量发展生活的可能性。回复


来自烟台的网友说:评论时间:2020-12-02

七秒钟的话语,一辈子的记忆。回复


来自汉川的网友说:评论时间:2020-12-02

对讨厌的人和事露出微笑是我们必须要学会的恶心。回复


来自榆林的网友说:评论时间:2020-12-02

我是极空洞的一个穷人,我也是一个极充实的富人——我有的只是爱。回复


来自攀枝花的网友说:评论时间:2020-12-02

命运要你成长的时候,总会安排一些让你不顺心的人或事刺激你。回复


来自潜江的网友说:评论时间:2020-12-01

最早写诗的几年,那些未成熟半成熟的意念都在指缝散作缤纷的雨回复


来自遂宁的网友说:评论时间:2020-12-01

小丑取悦着这个世界,也许未曾感受到真正的快乐。回复


来自建阳的网友说:评论时间:2020-12-01

多少情侣只是大吵了一架,等来的不是“我们好好聊一聊吧”却是“我们真的不适合分手吧。”然后就再也回不去了。真的,一个拥抱就能解决的事情请别说分手。回复


来自榆林的网友说:评论时间:2020-11-30

命运要你成长的时候,总会安排一些让你不顺心的人或事刺激你。回复


来自攀枝花的网友说:评论时间:2020-11-30

每个人都睁着眼睛,但不等于每个人都在看世界,许多人几乎不用自己的眼睛看,他们只听别人说,他们看到的世界永远是别人说的样子。回复


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